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Natur erhalten. Und trotzdem Wohnungen bauen.

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Besonders in Zeiten einer Pandemie kommen viele Menschen zum Nachdenken: Ist das denn alles so richtig, was wir Jahr für Jahr tun? Viele alte „Wahrheiten“ werden hinterfragt. Und beim genauen Hinsehen zeigt sich, dass in vielen Fällen aus „Wahrheiten“ nur noch Schablonen geworden sind, die zwar das Nachdenken ersparen, aber den Blick auf geänderte Rahmenbedingungen verstellen. So steht gegen die Parole des Ole von Beust einer „wachsenden Stadt“ die inzwichen nachzählbare Realität: Es ziehen wieder mehr Menschen aufs Land als in die Stadt hinein. Die dicht bebaute Stadt verliert an Attraktivität. Die Innenstadt wird mehr und mehr verwaisen – bedingt durch Schließungen vieler Geschäfte und Unternehmen. Längst hat sich in vielen Arbeitsbereichen durchgesetzt, im Homeoffice zu arbeiten. Dieses wird auf Kurz oder Lang zu einem großen Büro-Leerstand führen. Bei genauem Hinsehen erweist sich die oft berufene „Wohnungsnot“ als Folge von Fehlbelegungen (wenige Menschen hängen z.B. sehr oft in viel zu großen Wohungen fest), als Folge von selbst erzeugter Nachfrage (wer Sozialwohnungen entmietet, schafft damit Nachfrage nach günstigem Wohnraum) und vielen anderen Details. Nur eines stimmt eben nicht mehr: Es strömen keinesfalls immer mehr Menschen nach Hamburg. Und erst recht nicht muss die Stadt für jeden eine Wohnung bereitstellen: Hamburg hat begrenzten Raum! Die von der Hamburger SPD und neuerdings auch von den Grünen vertretene Maxime „wir müssen bauen, bauen, bauen“ erweist sich als aus der Zeit gefallen: Das war einmal so. Ist es aber nicht länger.

Im Mai- Heft 2021 befassen wir uns von mehreren Seiten mit diesem Thema. Dipl.-Ing. Andrea Rugbarth, eine Frau vom (Bau-)Fach, beleuchtet Hintergründe. Und Dr. PH Petra Osinski hat sich in die Statistiken vertieft und erhellendes zusammengetragen (auf den Seiten 12-14).

Hier der Beitrag von Andrea Rugbarth.

Andrea Rugbarth:

Soviel Mühe sollte Langenhorn uns wert sein!

Nach einer Schätzung der UN werden bis zum Jahr 2050 ungefähr 70% der Weltbevölkerung in Städten leben. Bedeutet das nun unbedingt, dass wir in den Metropolen jeden Quadratmeter Grünland für Wohnungsbau opfern müssen?
Nein, es gibt Alternativen. Politische und bautechnische.
Fangen wir bei den politischen Initiativen an und schauen nach Wien. Dort haben die österreichischen Sozialdemokraten schon seit Jahrzehnten auf den öffentlich subventionierten Wohnungsbau gesetzt, mit Erfolg, denn 62% der Wiener leben in städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen und geben durchschnittlich weniger als 27% ihres Einkommens für die Wohnung aus. Zum Vergleich: In Hamburg stagniert der Bestand an städtisch geförderten Wohnungen seit Jahren um die 10% und es ist daher keine Seltenheit, dass auf dem übrigen freien Wohnungsmarkt oftmals mehr als die Hälfte des Einkommens für das Wohnen ausgegeben werden muss. Was sagt uns das? Langfristig hilft neben einer aktiven Wohnungsbaupolitik nur eine ebenfalls aktive Bodenpolitik. Hamburg muss vermehrt von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und Liegenschaften zurückkaufen, um in der bereits versiegelten Fläche mehr subventionierten Wohnungsbau durch stadteigene Baugesellschaften zu ermöglichen und damit Grünland zu schonen.
Schauen wir weiter nach Deutschland. Studien zufolge ist die Wohnfläche pro Person in den letzten Jahren unaufhörlich gestiegen. Einer der Auslöser hierfür ist, dass Senioren nach dem Auszug der Kinder in den eigentlich für sie zu großen Familienwohnungen verbleiben, weil sie auf dem freien Markt keine günstigen kleineren Wohnungen finden. Eine politische Initiative muss also sein, Bestandswohnungen aufzukaufen, seniorengerecht in kleinere Wohnungen umzubauen und günstig an diese zu vermieten, wir gewinnen damit Wohnraum für Familien. Mit jedem Quadratmeter, den wir nicht neu bauen müssen, schonen wir Grünland.
Weitere Möglichkeiten in Hamburg liegen in der aktiven Nutzung von Baulücken und von zu gering bebauten Grundstücken, auf denen mindestens ein weiteres Wohngebäude errichtet werden könnte. Zugegeben, nach solchen Reserven zu suchen ist anstrengender als mit einem Paukenschlag 700 Wohneinheiten zu planen – aber der Schutz unseres Grünlandes sollte uns diese Anstrengung wert sein. Und gerade in zentralen Lagen ist die Möglichkeit gegeben, auch etwas höher zu bauen und damit mehr Wohneinheiten zu ermöglichen. Und mit höher meine ich noch nicht einmal Hochhäuser, sondern eine moderate Höhe von 5 oder 6 Geschossen in zentralen Lagen. Beispiele rund um den Langenhorner Markt wurden bereits im letzten Heft der Rundschau genannt.

Wie geht man eigentlich mit dem Potential an zweckentfremdeten Wohnungen um? Gerade in Großstädten werden private Wohnungen immer wieder komplett und dauerhaft an Touristen vermietet. Für die Eigentümer ein lukratives, obwohl illegales Geschäft. In Hamburg wird dabei nicht nur an gewöhnlichen Touristen verdient, sondern insbesondere rund um das UKE und die anderen begehrten Kliniken boomt nach wie vor der Medizin-Tourismus, trotz Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz . Aus dem arabischen Raum kommen beispielsweise Patienten, um sich im UKE medizinisch versorgen zu lassen. Gewohnt wird während des Klinikaufenthaltes lieber in Wohnungen als im Hotel, weil die Patienten üblicherweise mit ihren Familien kommen. Bei einer Dunkelziffer von hamburgweit 1.000 WE würde es sich lohnen, genauer hinzuschauen.

Kommen wir zu den baulichen Möglichkeiten. Sie meinen, Binnenverdichtung sei nur möglich mit höheren Gebäuden? So ganz unrecht haben Sie nicht, aber das sollte man nur in zentralen Lagen an Hauptstraßen und U-und S-Bahnlinien zulassen. Darüber hinaus gibt es aber noch viele weitere Möglichkeiten. Durch die neue Nutzung früherer Gewerbebauten, Lagerhäuser etc. für die Umwandlung in Wohnraum könnten „zusätzliche Potentiale bei der Schaffung des dringend benötigten neuen Wohnraums erschlossen werden“, stellt die Investitionsbank Berlin (IBB) in ihrem jüngsten Wohnungsmarktbericht fest. Solche Objekte finden sich beim genauen Hinschauen auch in Langenhorn!

Wer sagt denn, dass man in zentralen Lagen nur Bürobauten errichten sollte? Davon haben wir schon genügend, der Leerstand in reinen Bürogebäuden beweist es. Gerade die räumliche Trennung der Funktionen Wohnen und Arbeiten schafft doch neue Probleme – Wohnen wird in die Randbereiche verlagert, die tagsüber weitgehend funktionslos bleiben - die Funktion Arbeiten hingegen wird eher auf kernstädtische Bereiche konzentriert, die dafür nachts völlig verwaist sind – durch die damit verbundenen, konstant erforderlichen Pendlerverkehre entstehen zusätzliche Infrastrukturprobleme, die mitgedacht werden müssen. Durch die Zusammenlegung von Wohnen und Arbeiten könnten indessen ganz neue Stadtviertel der „kurzen Wege“ entstehen – die City-Nord hätte hier noch großes ungenutztes Potential. Die weit über Berlin hinaus bekannten Hackeschen Höfe zeigen, wie sich Wohnen und Gewerbe miteinander vertragen können. In den neunziger Jahren wurde das Gründerzeit-Ensemble mit acht Hinterhöfen saniert. Heute finden sich dort Modegeschäfte, Kunsthandwerker, Galerien, Architekturbüros, Programmkino, Theater, Café und Restaurant, aber eben auch zahlreiche Wohnungen. Das Sanierungsprojekt hatte einen Vorteil: Schon beim Bau 1906 war die Anlage als Mischung aus Gewerbe- und Wohnhäusern konzipiert.

Oder denken sie an das Langenhorner Gewerbegebiet Oehleckerring - dem Diekmoor benachbart. Es ist teilweise mit eingeschossigen Gebäuden bebaut. Üblicherweise sind in Gewerbegebieten keine Wohnbauten zulässig – aber was spricht dagegen, diese Gebiete dahingehend aufzuwerten, dass man die Gewerbegebäude zu sogenannten Gewerbehöfen aufstockt und damit andernorts Gewerbeflächen für Wohnbebauung freigibt? Oder einen Teil der Gewerbegebiete als Mischnutzung zulässt und in den oberen Geschossen Wohnbebauung ermöglicht?  Die örtlichen Verwaltungen sperren sich (noch) dagegen. Doch das (CSU-geführte) Bundesbauminiusterium plant, den neuen Baugebietstypen „Urbanes Gebiet“ einzuführen. Das würde dichteres Bauen ermöglichen mit Mischung von Wohnen und Gewerbe. „Dabei bedeutet Verdichtung nicht, dass die Lebensqualität darunter leidet“, heisst es von dort mit Hinweis auf Städte wie Wien und Paris.

Weiteres Flächenpotenzial ergibt sich bei den Verkehrsanlagen. Man kann sie überbauen – so wie aktuell der Deckel über die A7 gebaut wird.  Viele andere Metropolen machen es vor – Straßen und  Bahngleise mitten durch oder unter Wohngebäuden, so wie in Berlin, Köln, oder beispielsweise in Osaka.  Das lohnt sich erfahrungsgemäß dort, wo man Hochhäuser bauen kann, denn die Gründung ist kostenintensiv. Aber auch das sollte uns der Erhalt von Landschaftsschutzgebieten wert sein. Solch sicherlich kompliziertere Wohnraumverdichtung kostet Geld, aber sie lohnt sich für Investoren, weil die Zinsen derzeit niedrig und die Wohnungspreise hoch sind. Oder wie wäre es, die vorhandenen Straßen einfach unter die Erde zu legen? Stellen Sie sich vor, der Ring 3 würde im Bereich des Langenhorner Marktes unter der Straße verlaufen – oberhalb könnte endlich ein Stadtzentrum entstehen, welches den Namen Zentrum verdient…


 

Die Rundschau